공시가격이 오르면 세금도 오른다는 건 알고 있었지만, 이 정도일 줄은 몰랐다. 국회예산정책처(예정처)가 최근 발표한 보고서에 따르면, 올해 주택 보유세수가 작년보다 무려 1조 1,671억원 증가한 8조 7,803억원에 달할 것으로 전망됐다. 증가율로 따지면 15.3%. 숫자만 보면 나라 살림 얘기 같지만, 결국 이 부담은 집을 가진 사람 한 명 한 명의 통장에서 빠져나간다.
왜 이렇게 많이 오른 걸까? — 공시가격 급등이 핵심
보유세(재산세 + 종합부동산세)는 공시가격을 기반으로 계산된다. 그러니 공시가격이 오르면 세금도 함께 오를 수밖에 없는 구조다.
올해 공시가격 상승률을 보면 그 이유가 한눈에 보인다.
- 전국 표준주택(단독주택) 공시가격: 전년 대비 평균 +2.51%
- 전국 공동주택(아파트 등) 공시가격: 전년 대비 평균 +9.16%
- 서울 공동주택 공시가격: 전년 대비 +18.67%
서울 아파트 공시가격이 무려 18%대 상승이다. 2~3년 전 집값이 급등하던 시절 이후로 이 정도 상승률은 오랜만이다. 실거래가가 오른 게 공시가격에 반영된 결과인데, 문제는 그게 고스란히 세 부담으로 이어진다는 점이다.
재산세 vs 종부세 — 얼마나 오르나
예정처 추산을 기준으로 올해 보유세를 항목별로 쪼개보면 이렇다.
재산세
- 2025년 대비 +13.4%, 약 8,593억원 증가
- 올해 총 재산세수: 7조 2,814억원
- 주택 1채당 평균 재산세: 35만 8,160원 (작년보다 4만 2,267원 상승)
재산세는 주택을 소유한 사람이라면 1주택자든 다주택자든 누구나 낸다. 올해 과세 대상 건수는 약 2,033만 건으로, 소폭이더라도 단순 계산으로 전국 2천만 가구 이상이 영향을 받는 셈이다.
종합부동산세(종부세)
- 2025년 대비 +25.9%, 약 3,079억원 증가
- 올해 총 종부세수: 1조 4,990억원
- 납세자 1인당 평균 종부세: 329만 2,111원 (작년보다 67만 6,211원 상승)
종부세 납세자 평균 세 부담이 1년 만에 약 68만원 뛰었다. 물론 평균이라 다주택자와 고가 주택 보유자에게 훨씬 더 많이 쏠려 있겠지만, 1세대 1주택자도 공시가 12억원 초과면 종부세 대상이 되는 만큼 서울 아파트 보유자는 주목해야 할 수치다.
가장 주목할 변화 — 종부세 대상자 53% 급증
이번 발표에서 가장 충격적인 숫자는 따로 있다. 1세대 1주택 기준으로 종부세 부과 대상이 되는 공시가격 12억원 초과 공동주택이 얼마나 늘었는지 보자.
- 2025년: 전국 31만 7,998가구
- 2026년: 전국 48만 7,362가구
- 증가폭: +16만 9,364가구 (+53.3%)
1년 새 종부세 대상 가구가 53% 넘게 증가했다. 작년까지만 해도 "우리 집은 종부세 해당 없겠지" 싶었던 서울 중형 아파트 보유자들도 올해부터는 종부세 고지서를 받을 수 있다는 얘기다. 특히 서울 강북권이나 경기도 핵심 지역 아파트 중에서도 공시가격이 12억원을 넘어서는 사례가 부쩍 늘었다.
예정처 추산보다 실제는 더 오를 수도
예정처는 2024년 과세 자료를 기반으로 추산했다고 밝혔다. 즉, 올해 종부세 대상자가 실제로 얼마나 늘어났는지는 아직 정확히 반영되지 않은 수치라는 뜻이다.
국민의힘 이종욱 의원은 "종부세 대상자가 크게 늘어남에 따라 보유세는 예정처 전망치보다 더 증가할 가능성이 높다"고 지적했다. 다시 말해, 1조 1천억원 증가는 보수적 추산이고 실제 세수 증가폭은 이보다 클 수 있다는 것이다.
내 집 보유세는 어떻게 계산될까?
보유세 계산 구조를 간단히 정리하면 이렇다.
재산세 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율 종부세 과세표준 = (공시가격 합산 - 과세기준액) × 공정시장가액비율
1세대 1주택자의 종부세 기준선은 공시가격 12억원이다. 12억원 이하라면 종부세는 없고 재산세만 낸다. 다만 공시가격이 오를수록 재산세도 자동으로 올라가기 때문에, 1주택자라도 올해는 작년보다 분명히 더 낸다.
실시간 계산은 국토교통부 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.kr)에서 내 주택의 공시가격을 확인한 뒤, 위택스(www.wetax.go.kr)의 재산세 모의계산 기능을 활용하면 된다.
세금은 오르는데, 집을 팔아야 하나?
이 질문을 하는 사람이 분명히 있을 것이다. 특히 은퇴 후 소득이 줄었는데 공시가격만 오른 1주택 장기보유자라면 세 부담이 현실적인 고민이 된다.
현재 1세대 1주택자에 대한 세 부담 완화 제도는 일부 존재한다. 고령자·장기보유 공제, 종부세 납부 유예 제도 등이 있는데, 이미 한도까지 적용받고 있다면 추가로 손쓸 여지가 크지 않다. 전문가들은 공시가격 이의신청 기간(매년 4월 중순~5월 초)을 놓치지 말라고 조언한다. 공시가격이 실거래가에 비해 과도하게 산정된 경우 이의신청으로 낮출 수 있고, 이는 재산세·종부세 모두에 영향을 미친다.
정리하며
공시가격 현실화는 수년째 논란이 이어지는 주제다. 실거래가를 반영해 과세 형평성을 높인다는 취지는 이해하지만, 집값이 오른다고 해서 소득이 같이 오르는 건 아니기 때문이다. 보유세 부담이 늘어나면 실수요자, 특히 소득이 제한된 장기 1주택자에게는 실질적인 주거 위협이 될 수 있다.
올해 보유세 고지서가 나오는 7월(재산세 1차)과 9월(재산세 2차), 12월(종부세)이 되기 전에 내 공시가격과 예상 세액을 미리 확인해두는 것이 좋다. 준비한 사람과 그렇지 않은 사람의 체감 충격은 분명히 다르다.